התייחסותנו:

החלטת המיסוי עוסקת במקרה בו מבוצעת עסקה מכר דו שלבית של מקרקעין, עוסק מוכר ליחיד שאינו עוסק במסגרת פירוק איגוד, וזה מיד לאחר מכן מוכר לעוסק. לכאורה, לאור הדרך בה בוצעה העסקה עלול להיות מוטל מע"מ שלא ניתן לדרשו. אולם, רשות המסים, בוחנת את מהות העסקה, ומאפשרת בתנאי החלטת המיסוי להימנע מכך  (וזאת למרות שככל הנראה אופן ביצוע העסקה הינו סוג של תכנון מס). נקודות למחשבה:
– האם חייבת להיות סמיכות זמנים בין פירוק האיגוד ובין מכר המקרקעין לצד ג'? מה לגבי מקרה בו בעלי הזכויות באיגוד יימצאו רוכש לאחר למעלה מ- 3 חודשים?
– מהם הקריטריונים לפיהם ייקבע כי יש להתייחס לעסקה לפי מהותה ולא לפי האופן בו בוצעה? האם בעסקאות אחרות בהן נעשה שימוש בתחנות ביניים ניתן לעשות כן?
– האם ניתן ללמוד מעמדת רשות המסים בהחלטת מיסוי זו, גם ביחס למקרים דומים ביחס למס המוטל על פי פקודת מס הכנסה?

העובדות:

1. חברה אשר רשומה כ-"עוסק" לעניין חוק מע"מ (להלן: "החברה") מחזיקה במקרקעין מסחריים (להלן: "המקרקעין") אשר הושכרו במשך שנים רבות לעוסקים אחרים.

2. לחברה אין פעילות עסקית נוספת.

3. בעלי המניות בחברה (להלן: "המוכרים") הינם יחידים אשר אינם רשומים במע"מ כ-"עוסק".

4. המוכרים החליטו על פירוק החברה מרצון תוך העברת המקרקעין מהחברה לידיהם אגב הפירוק, וזאת בכוונה למכור את המקרקעין מיד לאחר הפירוק, לצד שלישי (להלן: "הרוכש"), הרשום כ"עוסק" לצורכי מע"מ.

5. המוכרים חתמו על הסכם למכירת המקרקעין לרוכש מיד כשיוחלט על פירוק החברה והם יקבלו לידיהם את המקרקעין מהחברה.

6. למוכרים יש כוונה ברורה למכור את המקרקעין לרוכש בסמוך לקבלתה מהחברה אגב פירוקה, ואין להם כוונה לקבל את המקרקעין על מנת שיישארו לאורך זמן בידיהם.

7. הרוכש מתכוון להשתמש במקרקעין לצורך ביצוע עסקאות החייבות במע"מ.

הבקשה:

1. לאור כוונתם מראש של המוכרים, עוד בטרם הפירוק, למכור את המקרקעין לרוכש ולא להשתמש בעצמם במקרקעין, יינתן אישור כי חשבונית המס בגין מכירת המקרקעין תוצא על ידי החברה ישירות לרוכש שיהיה רשאי לנכות את מס התשומות הכלול בה.

2. לחילופין, יינתן אישור לחשבוניות המס בשיעור מס מלא שתוציא החברה למוכרים כ"מסמך אחר" לצורך ניכוי מס תשומות הכלול בהן בידי הרוכש, עפ"י סעיף  38 לחוק מע"מ.

החלטת המיסוי ותנאיה:

להלן עמדתנו בשים לב לנסיבות המקרה –

1. לאור העובדות המתוארות לעיל, העברת המקרקעין למוכרים, הינה בבחינת "עיסקה" כהגדרתה בסעיף  1 לחוק מע"מ, עסקה החייבת במס.

2. בגין עסקה זו לא יחול סעיף  30(א)(15) לחוק מע"מ שכן מדובר בהעברת מקרקעין למוכרים שאינם רשומים כ"עוסק" במע"מ ולכן על החברה להוציא למוכרים חשבוניות מס בשיעור מלא ולשלם את המס כדין.

3. לאור העובדה כי המוכרים ימכרו את המקרקעין לרוכש הרשום במע"מ כ"עוסק", אנו מאשרים את חשבוניות המס אשר תוצאנה ע"י החברה למוכרים כ"מסמך אחר" כמשמעותו בסעיף  38 לחוק מע"מ, וזאת לשם ניכוי המס הכלול בהן כ-"מס תשומות" בידי הרוכש, בכפוף לעמידתו, בכל יתר התנאים הקבועים על פי דין לניכוי מס תשומות.

4. תנאי לאמור לעיל הוא ביצוע המכירה לרוכש בתוך תקופה של 3 חודשים ממועד העברת המקרקעין מהחברה למוכרים אגב פירוק החברה ובלבד שהמוכרים לא יחזיקו במקרקעין מעבר לתקופה האמורה.

5. היה והמכירה לרוכש תיערך בפועל, לאחר אותם 3 חודשים, האישור הנ"ל יתבטל ולא יחול בקשר לעסקה הנ"ל.